Quy định chồng chéo, đề xuất bỏ quy định về kiến trúc nhà liên kế ở TP.HCM

Hơn 10 năm triển khai, việc áp dụng quy định về kiến trúc nhà liên kế trong đô thị hiện hữu ở TP.HCM phát sinh nhiều hạn chế và có sự chồng chéo với các quy định về quy hoạch, xây dựng, kiến trúc mới. 

Nhà nhỏ hơn 15m2 không được xây mới 

Kiến trúc nhà liên kế trong đô thị hiện hữu tại TP.HCM được quy định bởi Quyết định 135/2007/QĐ-UBND ngày 8/12/2007 và được sửa đổi, bổ sung một số điều bằng Quyết định 45/2009/QĐ-UBND ngày 3/7/2009 (quy định về kiến trúc nhà liên kế).

Quy định nói trên đưa ra các yêu cầu về kiến trúc, diện tích và kích thước lô đất xây dựng, mật độ xây dựng, số tầng và chiều cao, cầu thang lên sân thượng, tầng hầm, ban công… của loại hình nhà liên kế trong đô thị hiện hữu. 

Lô đất đủ chuẩn áp dụng quy định này có diện tích không nhỏ hơn 36m2, chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng không nhỏ hơn 3m.

Quy định còn áp dụng cho những lô đất có mặt tiền đường, nếu có diện tích dưới 15m2 hoặc chiều rộng mặt tiền đường nhỏ hơn 3m thì chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây mới;

Nếu lô đất diện tích từ 15m2 đến dưới 36m2, có chiều rộng mặt tiền đường và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được cải tạo, sửa chữa theo quy mô số tầng hiện hữu hoặc xây dựng tối đa 2 tầng, chiều cao toàn công trình không quá 13,4m với đường có lộ giới từ 20m trở lên và không quá 12,2m với đường có lộ giới từ 12m đến dưới 20m.

Hơn 10 năm triển khai, việc áp dụng các quy định về kiến trúc nhà liên kế ở TP.HCM bộc lộ nhiều hạn chế.

Với những lô đất nằm trong hẻm, nếu có diện tích dưới 15m2, chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn 3m chỉ được cải tạo, sửa chữa theo hiện trạng, không được xây mới; nếu chiều rộng mặt tiền và chiều sâu so với chỉ giới xây dựng từ 3m trở lên thì được cải tạo, sửa chữa hoặc xây mới quy mô 1 tầng, chiều cao không quá 8,8m… 

Với đặc điểm đô thị hoá trên nền đô thị hiện hữu, dân số nhập cư đặc biệt cao và không gian dự trữ cho phát triển trong khu vực nội đô khá hạn chế, hình thái đô thị TP.HCM dần chuyển đổi với đặc trưng các lô đất xây dựng nhà liên kế trở nên phổ biến. 

Kể từ khi được ban hành đến năm 2012, quy định về kiến trúc nhà liên kế trong đô thị hiện hữu giúp người dân TP.HCM nắm bắt thông tin quy hoạch kiến trúc trong quá trình chuẩn bị đầu tư xây dựng. Hỗ trợ cơ quan chuyên môn trong việc quản lý cấp phép xây dựng loại hình nhà liên kế, nhất là tại các khu vực chưa được phê duyệt quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000.

Giai đoạn 2012 – 2019, công tác phủ kín quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 trên địa bàn TP.HCM cơ bản hoàn thiện, quy định về kiến trúc nhà liên kế được lồng ghép trong nội dung phê duyệt của các đồ án quy hoạch phân khu. 

Quy định chồng chéo 

Qua rà soát, Sở Quy hoạch – Kiến trúc (QH-KT) Thành phố nhận thấy việc áp dụng quy định về kiến trúc nhà liên kế có một số hạn chế, dẫn đến thông tin hướng dẫn, cấp phép không phù hợp thông số quy hoạch được duyệt; các căn cứ để ban hành quy định đã hết hiệu lực, bị bãi bỏ, thay đổi nội dung. 

Từ đầu năm 2019 đến nay, một số văn bản quy phạm pháp luật về quy hoạch, xây dựng, kiến trúc mới ban hành đã cập nhật, điều chỉnh nội dung cụ thể liên quan đến công tác quản lý, thiết kế xây dựng loại hình nhà liên kế. 

Theo ông Nguyễn Thanh Nhã – Giám đốc Sở QH-KT Thành phố, ở góc độ kiến trúc, quy định về kiến trúc nhà liên kế là cơ sở để xử lý các trường hợp lô đất có hình dạng đặc biệt, kích thước nhỏ không đủ chuẩn và điều kiện tiếp cận giao thông hạn chế. Còn dưới góc độ quản lý quy hoạch, quy định này là cơ sở tham khảo trong công tác lập, thẩm định quy hoạch đô thị, thiết kế đô thị trong giai đoạn sắp tới.

Hướng rà soát để ban hành quy định mới thay thế cho quyết định về kiến trúc nhà liên kế là không phù hợp với quy định hiện hành, đặc biệt là Luật Kiến trúc và Nghị định 85/2020/NĐ-CP ngày 17/7/2020 của Chính phủ quy định chi tiết nội dung Luật Kiến trúc. 

Bởi nghị định nói trên đã có các quy định chung và chi tiết đối với kiến trúc các loại hình công trình, trong đó có nhà liên kế trong đô thị hiện hữu với nhiều nội dung chuyên môn cụ thể.

Do vậy, việc chắt lọc các nội dung phù hợp của quy định về kiến trúc nhà liên kế để đưa vào quy chế quản lý kiến trúc đô thị của TP.HCM sắp tới là có thể thực hiện được, tránh tình trạng có nhiều quy định pháp luật cùng áp dụng cho một loại hình nhà liên kế.

Giám đốc Sở QH-KT cho rằng, việc rà soát, đánh giá quy định về kiến trúc nhà liên kế để xây dựng lộ trình bãi bỏ quy định này cũng như đề xuất hướng xử lý, quản lý về kiến trúc nhà liên kế phù hợp với tình hình thực tế là cần thiết.

Do đó, Sở QH-KT đề xuất UBND Thành phố cho dừng công tác rà soát, dự thảo quyết định thay thế quy định về kiến trúc nhà liên kế; giao Sở tổ chức tổng kết việc áp dụng quy định này trong thời gian qua, báo cáo các vướng mắc liên quan đến thực tế quản lý quy hoạch cấp phép trên địa bàn và phương hướng áp dụng trong thời gian tới;

Tiếp tục áp dụng quy định về kiến trúc nhà liên kế đến hết ngày 31/12/2021 trước khi Luật Kiến trúc có hiệu lực; giao Sở lập quy chế quản lý kiến trúc đô thị TP.HCM theo quy định của Luật Kiến trúc để làm cơ sở quản lý quy hoạch và cấp phép xây dựng.

TP.HCM rà soát 24 dự án nhà ở có nguồn gốc đất công

Để có cơ sở bổ sung vào kế hoạch phát triển nhà ở TP.HCM giai đoạn 2016 - 2020, UBND TP.HCM chỉ đạo các sở ngành và UBND quận - huyện rà soát các dự án nhà ở có nguồn gốc đất do Nhà nước trực tiếp quản lý. 

Phương Anh Linh – Hồ Văn